经济参考报记者 张汉青 实习记者 谢达斐
公募REITs市场迎来里程碑式创新。
1月20日，华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所上市交易，首次采用向原基金份额持有人配售的发售方式，标志着我国公募REITs扩募机制取得重大突破。
业内人士认为，这一创新不仅为存量REITs持有人提供了优先配置权，更以市场化方式实现了存量资产与增量资金的有效对接，为保障性租赁住房等基础设施领域融资开辟了新路径。
扩募模式实现重大突破
根据公告，华夏华润有巢REIT本次扩募通过向原持有人配售方式募集逾11亿元资金，用于收购上海闵行区有巢马桥保障性租赁住房项目。交易完成后，基金底层资产将实现对上海松江、闵行两大核心产业集聚区的完整布局。这是全市场首次采用该模式的扩募实践，在发售方式、定价机制、持有人权益保护等方面均实现创新。
2025年以来，公募REITs市场经历深度调整，多只产品二级市场价格跌破发行价，市场流动性面临考验。与此同时，Wind数据显示，截至1月13日，全市场已上市REITs产品达40只，总市值超过1200亿元，但多数产品规模偏小，制约了机构投资者的参与热情。
在此背景下，证监会和交易所积极推动REITs市场制度建设，鼓励通过扩募机制做大基金规模、提升运营效率。
相关人士认为，此次扩募的创新之处在于：一是赋予原持有人优先认购权，体现对早期支持者的回馈；二是采用市场化定价，避免了对二级市场价格的冲击；三是实现资产的梯度扩容，提升基金的整体运营效率。该模式的成功实践，为后续REITs扩募提供了可复制、可推广的范本。
保障性租赁住房REITs市场潜力释放
保障性租赁住房是国家“十四五”期间重点发展的民生领域，也是公募REITs政策支持的重点方向。据悉，华夏华润有巢REIT的有巢马桥项目位于上海闵行区，周边产业集聚，租赁需求旺盛。该项目纳入REITs后，将形成“投资-建设-运营-退出-再投资”的良性循环，为保障性租赁住房发展提供可持续的资金支持。
相关数据显示，当前上海租赁住房市场规模超过1000亿元，但机构化运营比例不足10%，市场整合空间巨大。
某公募REITs业务负责人指出：“保障性租赁住房REITs兼具社会效益与经济效益。一方面，通过市场化方式增加租赁住房供给，稳定租金水平；另一方面，为投资者提供稳定分红收益，实现多方共赢。此次扩募成功，证明市场对优质租赁住房资产是认可的。”
创新机制带来示范效应
华夏华润有巢REIT的创新扩募，将对整个公募REITs市场产生示范效应。
上述业务负责人认为，首先，激发存量REITs的扩募动力，特别是那些拥有优质储备资产的管理人，可以通过扩募实现规模增长；其次，提升REITs市场的活跃度，为投资者提供更多参与机会；第三，推动REITs估值体系的完善，引导市场回归资产价值本源。
值得关注的是，此次扩募获得了市场的积极响应，表明投资者正逐步认可REITs的长期投资价值。这与政策支持密不可分：财政部公开表示支持国家创业投资引导基金投早投小，国家发改委推动基础设施领域REITs试点扩围，都为市场发展创造了良好环境。
“向原持有人配售是REITs扩募的重大制度创新，体现了‘以持有人利益为中心'的监管导向，”上述负责人还进一步表示，“这种模式避免了公募增发对老持有人的稀释效应，维护了持有人权益，同时通过存量持有人认可实现市场化定价，提高了扩募成功率。未来，建议在税收优惠、资产评估、信息披露等方面继续完善制度安排，鼓励更多优质资产通过REITs实现上市。此外，应加强投资者教育，让持有人理解扩募对基金长期价值的提升作用，避免短期投机行为。只有建立健康的市场生态，REITs才能真正成为基础设施领域存量资产盘活的主力金融工具。”
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