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华夏时报记者 李贝贝 上海报道3月18日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的《2026房地产开发企业综合实力TOP500研究报告》（下称“报告”）显示，2025年，我国房地产政策环境总体处于历史最宽松区间。随着供求关系持续好转，行业正加速进入以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。进入2026年，在整体平淡的行情中，仍有部分房企业绩大幅回暖，尤其部分中小民企表现亮眼，行业销售有望加快企稳。
“过去五年行业发生了比较大的调整，但是随着‘两会’的召开和整体市场的企稳，大家对未来五年充满了新的期盼，房地产行业真正进入到高质量发展阶段。”中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团联席董事长、普睿数智科技董事长丁祖昱对《华夏时报》记者表示，当前从财报的角度来说，房企仍面临比较大的压力，且压力还在持续，“但是从经营的角度，最困难的时候已经过去”。
资产规模降幅扩大，行业规模效应凸显
报告显示，2026房地产开发企业综合实力TOP500前三位由华润置地、保利发展和中海占据。其中，华润置地名次上升至第一位，保利发展、中海分别下降至第二位和第三位，招商蛇口、绿城、越秀、建发、龙湖、华发、金茂分列第四至第十位。
2025年销售金额最高的保利发展，销售额为2530亿元，未能触及3000亿元关口，共有4家房企销售额超2000亿元，较上年减少2家。同时，TOP10房企有9家全年销售金额同比下降，仅有金茂实现销售金额同比增长。
不难看出，2025年，房地产行业总体仍处于缩表进程中。面对市场调整，房企战略重点从“规模扩张”转向“风险可控”，通过债务处置、项目出售等方式主动去杠杆降负债。销售端市场信心不足，房企销售回款困难，投资端房企拿地态度更加谨慎和聚焦，多重因素叠加下，房企总资产与净资产规模持续收缩。其中，TOP500房地产开发企业总资产均值为669.45亿元，同比下降12.83%；净资产均值为167.77亿元，同比下降9.49%。
与此同时，行业总资产规模延续负增长态势，企业盈利空间持续收窄，TOP500房企资产收益率进一步下滑。报告披露，2025年TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.38%，较上年下降0.03个百分点；净资产收益率均值为1.10%，较上年下降0.12个百分点；成本费用利润率均值为2.77%，较上年下降0.48个百分点。
“2021年以来，政策层面不断出台救市措施，这些举措短期内缓解了房企资金压力，稳定市场情绪，但并未扭转行业整体收缩趋势。”报告直言。
经营数据方面，2025年，TOP500房地产开发企业营业收入均值85.64亿元，同比下降9.93%，降幅较2024年有所缩小。营业成本均值73.89亿元，同比下降8.70%。净利润均值1.42亿元，同比下降36.89%。现金及现金等价物余额均值59.79亿元，同比下降1.50%。
业绩承压的同时，房企融资端也呈现结构性分化特征。2025年，中央和监管部门持续落地“稳楼市”政策。房企融资环境出现边际改善，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，多数民营房企尤其是出险房企的融资难题依然突出。
报告显示，TOP50房企融资总额为3817.41亿元，较2024年下降6.69%。从融资结构来看，TOP50房企境内债权融资总量为2532.97亿元，同比下降31.15%，融资量占比达到66.35%，较上年下降23.57个百分点。境外债权融资总量为610.50亿元，同比增长288.29%，境外债权融资占比为15.99%，较上年上升12.15个百分点。这一变化意味着，2025年房企境外融资信心有所修复，发行规模略有回升，华润、中海、绿城、新城等房企顺利发行了境外债，其中，新城为近三年首家获得境外债融资的民营房企。
此外，从融资成本来看，2025年TOP50房企新增融资成本为2.72%，较上年下降0.29个百分点。其中，境内债券加权平均融资成本为2.50%，较上年下降0.49个百分点；境外债券加权平均融资成本为6.07%，较上年上升2.00个百分点；资产证券化加权平均成本为2.46%，较上年下降0.89个百分点。
地产政策宽松升级，推动市场平稳运行
报告指出，2025年房地产政策宽松升级，中央和地方政府以“稳定房地产市场”“促进房地产高质量发展”为主要目标，兼顾短期稳市场和中长期转型发展，从供需两侧及住房保障等维度出台了一系列支持性政策。在宏观经济复杂环境与调控政策持续优化的双重作用下，房地产市场呈现“量价企稳、结构分化”态势。
在经营端，2025年，房企经营聚焦稳健发展，头部房企交付任务基本完成，行业交付风险大幅缓解。产品品质提升成为企业间竞争的核心方向，房企紧跟“好房子”建设要求，聚焦产品力打造，同时深化营销变革，从“渠道为王”转向“内容为王”，适配存量时代竞争需求。整体来看，房企经营向提质、多元、高效转型，稳步应对行业调整。
在投资端，2025年以来，房企投资主旋律为“谨慎”与“聚焦”，央国企凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储，民营房企聚焦核心城市深耕，拿地积极性相较上年有所提升。近年来拿地金额TOP20的房企中，央国企数量占比从2021年的40%增长到2024年的85%，2025年下降至80%，土地市场仍由央国企占据主导格局，民营房企拿地金额占比较低，但投资信心正在逐步修复。
土地市场回暖的背后，是中央及地方楼市政策的持续加码护航。为激活土地市场活力，2025年多地推出土地市场利好政策，供地质量不断提升，提升了房企的拿地积极性。同时，近年来房企拿地力度减弱，随着存量土地的开发消耗，部分房企补仓意愿逐步增强。报告显示，2025年TOP30房企新增土地价值7012亿元，同比上升7.85%，头部房企拿地金额较上年有所回升。从拿地企业类型来看，央国企仍然是主力，拿地规模保持领先，民营房企投资信心呈现复苏态势。
在政策层面，顶层设计持续为楼市企稳与高质量发展保驾护航。在今年的两会上，政府工作报告继续强调着力稳定房地产市场，全面阐述了中央对房地产相关工作以及未来五年的相关要求，特别是在风险防控、民生保障、城镇化、住房品质提升（好房子）、住房制度改革、公积金制度改革等方面提出了全方位的要求。
而在地方层面，围绕“控增量、去库存、优供给”密集出台纾困政策，2025年累计出台相关政策455条，其中宽松支持性政策达375条，年末地方政策创新力度再创新高。以上海为例，春节假期后迅速出台“沪七条”，助力上海成为本轮楼市小阳春回暖的龙头城市，带动区域市场快速企稳。
报告明确，2026年房地产行业核心任务是推动市场平稳运行，政策有望持续完善发展新模式的制度框架，供给侧坚持控增量、去库存、优供给原则，优化土地供应节奏，盘活存量资产。需求侧推出针对性措施降低购房成本，充分释放刚性住房需求和改善性需求。对企业而言，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，房企需要积极修炼内功提升产品力，满足购房偏好的转变，挖掘不同城市、不同购房群体的结构性需求，开辟新的增长路径。
华润置地执行董事、副总裁兼首席运营官陈伟表示，“十五五”行业发生了非常大的变化，国家也在提房地产新模式，城市整个发展将从增量发展转向存量提质增效，从建城要转化成营城的模式，城市治理也是重在内涵式发展和精细化运营。
其进一步介绍说，结合行业形势变化，华润置地“把业务重新做了归类和定位，总结为三条‘增长曲线’”：一是传统开发销售业务，是业绩基本盘，也是营收与现金流的主要贡献者；二是经营性不动产租赁业务，打造可持续增长引擎，贡献稳定利润与现金流；三是轻资产管理收费业务，是业绩增长极与空间价值核心创造者。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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